【2017年12月2日開催】

第1回苫小牧大家塾は主宰者の小室雄次を中心に、恵庭市で「ほけん屋大家」を称する大川商店代表取締役の大川篤志様、そして地元不動産会社の株式会社ニュートラルアドバンテージ代表取締役の堀暢希様の協力のもとに開催し、大変ご好評いただいて無事終了致しました。

貴重なお時間の中、ご参加頂きました皆様誠にありがとうございました。

そこで苫小牧大家塾 第1回アパート経営セミナーの模様は資料を抜粋したうえでご報告致します。

企画内容

第1回アパート経営セミナーの目的は「満室経営を継続させる3つの対策講座」と題して、満室経営のための基本となる議題を元に開催しました。その3つとは小室から「不動産業における企業経営の考え方・あり方」、大川様から「賃貸経営上で無くてはならない火災保険の運用方法について」、そして堀様から「すぐ満室になる物件の大家さんがやっている事」として開催しました。

苫小牧大家塾には「5つのメリット」を享受できますのでぜひ入会いただきたいと思います。

  1. 定期的に開催している大家塾に優先的に参加できます。
  2. 大家塾の参加費用が通常の半額になります。
  3. 不動産実務検定(J-REC監修認定)を受講できます。
  4. 不動産に関する駆け込み寺として無料相談できます。
  5. 相続に関することも無料相談できます。

 

  • 第一講座 苫小牧地区の特性から観た今後のアパート経営のメリット・デメリット

 

(担当:小室 雄次)

1954年生まれ。経営管理修士(MBA)。宅地建物取引士。北海道大学大学院工学研究院非常勤講師。
1976年大学卒業後、SONYでマーケティング及びマネジメントを30年間経験。全国47都道府県を網羅。
2005年、51歳で同社退職同年、小樽商科大学大学院アントレプレナーシップ専攻に入学。MBA(経営管理修士)を取得。
07年、マーケティングコンサルタント会社「OFFICE KOM株式会社」を起業。08年、企業内事業として太陽光発電事業「サンエコ北海道」を創業し、起業10年間で累計売上高20億円を達成。
2017年2月、「事業に失敗しないための起業家宣言」出版。
2017年、J-REC公認不動産・相続コンサルタント資格取得。
収益物件は法人4棟、個人2棟を保有。すべてに太陽光を設置し、物件の付加価値を高める検証を行っている。

 

1. 3市の人口構成比較

下記の資料は苫小牧・千歳市・恵庭市の3市と北海道全体を比較した際の人口構成比較になります。

1980年から増加していった生産年齢人口(15歳以上65歳未満)、年少人口(15歳未満)、老年人口(65歳以上)ですが、2015年以降は生産年齢人口と年少人口が減少を辿り、老年人口が増加になることが予想されています。

そのことから世の中の動きに合わせ、人口構成に合った工夫・人口構成に沿った住みやすい収益物件作りをコンセプトにしていくことが今後求められています。

また、他の物件と比較し付加価値をつけて差別化を図ることが重要となってきます。

 

2. 3市の総住宅における空家数

次に北海道と3市の総住宅における空き家を比較すると、苫小牧市と千歳市の空き家率は全道平均より高く、住宅の供給が多いことが考えられます。

2005年の恵庭市は北海道よりも空き家率が高い傾向でしたが、2005年以降は北海道平均より低くなっており、2015年には10%を切っています。

この要因は札幌と新千歳空港のほぼ中央に位置し、両市に通勤できる環境であること、かつ降雪量が少ないなどの住みやすい環境が人口や世帯数に影響していると考えられます。

 

3. 不動産投資のデメリット

不動産のデメリットは空室リスク、家賃下落、老朽化に伴うリスク、管理上のリスク等があります。

メリットだけ考えず、不動産投資にはどのようなデメリットがあるのか、物件を購入、建築する際にしっかりと考え、きちんと把握しておく必要があります。

 

4. ライフイベント表の作成

『不動産投資をしたらもっとお金が増えると思っていたのに・・・これじゃなんのための投資か分からないよ』

家賃収入をきちんと別保管して貯め、何年後に経年劣化に当てる等の計画を組まないといざ修理が必要になった時にお金がないという状況に陥ってしまいます。

そうならないためにも目先のことだけを考えず10年、20年後と遠い視野で計画を組み立てある程度の将来設計を立てておくことが重要となります。

 

第二講座 ほけん屋大家が教える!知らなきゃ損する大家さんの火災保険

(担当:大川 篤志)

1973年北海道恵庭市に生まれる。札幌の大学を卒業後、某電機メーカーに就職し上京。経営企画部門でリスクマネジメントや保険設計、投資戦略等に携わる。
  サラリーマンの傍ら2008年から恵庭市で賃貸経営をはじめると共にJ-REC公認不動産コンサルタントの認定を取得。
40歳で退職。北海道に活動拠点を移し、恵庭市を中心にマンション、ロードサイド店舗等の賃貸経営を行う現役の大家でもあり、火災保険に特化した「火災保険専門店」として損害保険代理店を経営。
不動産の知識、賃貸経営の経験を活かし「ほけん屋大家」として大家さん目線での火災保険相談、コンサル等を行っている。
  J-REC公認不動産コンサルタントとして不動産実務検定の講師も務める。

 

1. 火災保険の基本

ご自身の加入している火災保険にどの保証がついているのかきちんと内容を把握していますか。

火災保険は「火災」のみに備えた保険ではありません!

火災保険には、「火災」「落雷」「破裂・爆発」「風災・雹災・雪災」「外部からの物体落下」「水濡れ」「騒擾」「盗難」水災」「破損・汚損等による事故」などさまざまな保障があります。

その上で火災保険の支払い件数を種別にした図をご覧ください。

火災保険の事故件数はアパート・マンションでは漏水等による水濡、2位が不測かつ突発的な事故(破損・汚損)、3位が水災・風災・雪災等で火災による事故が入っていないことが分かります。

そのことから火災保険だけではなく、破損や水に関係する事故まで補償する保険が必要であることがわかります。

 

2. 水災リスクを考える

特に水災リスクは、昭和53~62年で平均783回/年、昭和63~平成9年で平均837回/年、平成10~19年で平均1144回/年と増えてきています。

ハザードマップ等で確認し、自分の所有している物件がどのくらい危険であるか把握しておくと良いでしょう。

 

3. 大家さんとしてのリスクに備える保険①

次に大家さんとしてのリスクに備える保険はいくつもあります。
その中の一つに施設賠償責任保険があります。

この保険は建物の偶然な事故または建物を賃借または管理する業務の遂行に起因する偶然な事故により他人を死傷させたり、他人の物に損害を与えた結果、第三者に対して法律上の損害賠償責任を負った場合の損害を補償します。

例として強風により屋根の一部が飛散し駐車車両へ被害が及んだ場合や建物の外壁タイルが剥がれ落ち、近くを通った人がケガをした場合等の事故に対応した保険です。

この保険には最低の条件として入るできでしょう。

 

4. 大家さんとしてのリスクに備える保険②

現在、生涯未婚率の増加や高齢化社会により独り身の高齢者が多くいます。そういった方々は病院ではなく、自宅で亡くなっていることが多いようです。

原状回復費用、品整理費用、葬儀費用はもちろんのこと他殺、自殺、孤独死があった場合にはたとえそれが孤独死であっても告知義務があり(明確な決まりはないものの)5~6年間、または入居者が2~3回変わるまでこの部屋で亡くなった旨を伝えなければいけません。

そうなるとその部屋に住みたいと思う入居希望者様もなかなか現れないので、家賃を下げて募集を行ったり、空室のまま何年も入居希望者様が現れない・・・なんてこともあります。

他殺、自殺、孤独死・・・自分の所有している物件に限ってありえない!おこるはずがない!なんてそんな確証はないわけです。

そんな万が一に備え、特約を付けたり、補償の見直し等をする等、いざという時に備えて万全の対策をしておきましょう。

 

第三講座 好かれるアパート! すぐ満室になる物件の大家さんがやっている事は?

(担当:堀 暢希)

昭和47年4月28日生まれ(45歳)
某大手ビール会社の清涼飲料水部門のルート営業、
某道内企業の家具・インテリア販売店にて販売員として勤める。
後に設立57年の市内不動産業者へ入社し不動産業全般業務を携わる。その知識、賃貸経営の経験を活かし「株式会社ニュートラルアドバンテージ」を設立し代表取締となる。不動産を通して自然と笑顔が溢れ愛され必要とされる企業を目指し一意奮闘している。

 

1.退去率を少なくするには

賃貸経営上における必ずある退去。
引っ越しシーズン、卒業シーズン・・・そう思わず、何故退去するかを確認しましょう。

退去率の中には現在の住まいに不満を持って引っ越しを検討する方もいます!で、あれば対応次第で少しでも入居率を少なくすることは可能です。

ゴミが玄関に落ちている、共用廊下の清掃が全くなく汚れている、故障があった際にすぐに対応してくれない・・・そんな物件は気持ちよく生活することが出来ません。

入居者はなるべく綺麗な物件に住みたいと思っていますので、所有地にゴミや落ちていないか、共用部に私物が置いていないか等物件の状況を把握し、対応することが重要になります。

2. 入居時の対応

外観周りだけを綺麗にしていても、お部屋のトラブルへの対応が遅ければ入居者の不満は溜まります。

部屋は探せばいくらでもあります。

必ずこの部屋でないと駄目という理由はありません。

だからこそ長くいてもらうためには、迅速・丁寧な対応を心がけていくこと、
きちんと管理会社を選定すること、管理会社と連携を取っていくことが重要になってきます。

 

アンケート結果

貴重なご意見ありがとうございました。
掲載可のアンケートのみ載せさせていただきました。

  • 広瀬 雅之 様
  • M.O 様
  • K・H 様
  • M.S 様
  • 片岡 雅子 様
  • I.N 様
  • Y.K 様

総括

2017年12月2日 第1回苫小牧大家塾を開催して~

 苫小牧大家塾主宰の小室です。第1回苫小牧大家塾のセミナーを終了し、全体を通して総括します。

 当日の参加人数は10名となり、目標30名には到達しませんでしたが、初めて苫小牧で大家塾を開催して思うことは来年以降も継続して開催していこうというモチベーションを得られたことです。情報提供者側としては満足度の高い講座を開催できたと感じます。

 今後は年間計画を組んで確実な開催、そして塾生をフォローするための適度な情報配信など、運営上の仕組みを構築し継続していこうと思います。また、アンケート結果はたいへん好評をいただき、今後開催していくうえでのリクエストがありますので、それらの要望に応える苫小牧大家塾を開催したいと思います。

 J-REC北海道支部、及び塾生、かつ協力いただきました北央信組様においては今後もコミュニケーションを図っていきたいと思いますのでご協力をお願いいたします。

2 件のコメント

  • 苫小牧もまた苫小牧特有のパターンや人口などわかりました。参考になりました。今回は苫小牧大家塾に参加出来ませんでしたが、次回は是非参加したいです。
    苫小牧近郊も興味深いと思っていました。
    今後とも、よろしくお願いいたします。
    河波

    • コメントありがとうございます。
      次回の大家塾開催は室蘭・苫小牧両方の参加者にもご案内したいと思います。
      今後ともよろしくお願いします。

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