【2017年11月18日開催】

 

第1回室蘭大家塾は主宰者の小室雄次を中心に、恵庭市で「ほけん屋大家」を称する大川商店代表取締役の大川篤志様、そして地元不動産業界のリーディングカンパニーである山地不動産齋藤純店長様の協力のもとに開催し、たいへんご好評をいただいて無事終了しました。

貴重なお時間の中、ご参加頂きました皆様誠にありがとうございました。

そこで室蘭大家塾 第1回アパート経営セミナーの模様は資料を抜粋したうえでご報告します。

企画内容

第1回アパート経営セミナーの目的は「満室経営を継続させる3つの対策講座」と題して、満室経営のための基本となる議題を元に開催しました。その3つとは小室から「不動産業における企業経営の考え方・あり方」、大川様から「賃貸経営上で無くてはならない火災保険の運用方法について」、そして斎藤様から「満室経営を継続させるためのオーナー様の基本的な考え方」として開催しました。

室蘭大家塾には「5つのメリット」を享受できますのでぜひ入会いただきたいと思います。

  1. 定期的に開催している大家塾に優先的に参加できます。
  2. 大家塾の参加費用が通常の半額になります。
  3. 不動産実務検定(J-REC監修認定)を受講できます。
  4. 不動産に関する駆け込み寺として無料相談できます。
  5. 相続に関することも無料相談できます。

 

  • 第一講座 室蘭地区の特性から観た今後のアパート経営のメリット・デメリット


(担当:小室 雄次)

1954年生まれ。経営管理修士(MBA)。宅地建物取引士。北海道大学大学院工学研究院非常勤講師。
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976年大学卒業後、SONYでマーケティング及びマネジメントを30年間経験。全国47都道府県を網羅。
2005年、51歳で同社退職同年、小樽商科大学大学院アントレプレナーシップ専攻に入学。MBA(経営管理修士)を取得。
07年、マーケティングコンサルタント会社「OFFICE KOM株式会社」を起業。08年、企業内事業として太陽光発電事業「サンエコ北海道」を創業し、起業10年間で累計売上高20億円を達成。
2017年2月、「事業に失敗しないための起業家宣言」出版。
2017年、J-REC公認不動産・相続コンサルタント資格取得。
収益物件は法人4棟、個人2棟を保有。すべてに太陽光を設置し、物件の付加価値を高める検証を行っている。

 

1. アパート経営に関連する室蘭・登別・伊達地区の人口動態と家賃相場

まず、室蘭・登別・伊達3市における人口や世帯数動態、及び空室率・持ち家率などを分析したものが以下の資料です。2040年における室蘭市は64,000人、登別市は36,000人、伊達市は26,000人に減少する推移になります。

また、3市の人口構成を比較すると、室蘭は1980年から、登別は2000年から、伊達は2010年から段階的に人口が減少します。この推移は北海道全体、及び日本 全国における傾向値です。
その上で、人口構成を観ると、少子高齢化と生産年齢人口の減少が明らかである中、人口構成にヒットする収益物件を企画提案していくことが不動産業界における今後の課題とともに考察できます。

次に、道内主要都市におけるシングル向け(1K・1DK・1LDK)平均家賃を比較すると、全道平均49,100円に対し、室蘭は全道トップの54,800円、伊達は53,600円、登別は49,400円と3市ともに高値安定の地域と言えます。

この要因は新日鉄や日本製鋼所などの企業城下町として隆盛を誇るこの地域が人口の流動性が低い分、賃貸物件の供給が少ないことが考えられます。また、大手サブリース会社の参入が遅かったことが挙げられますが、近年は大手の参入から供給量が上がり、伊達や登別では家賃の下落傾向が見受けられます。

2. 不動産投資のデメリット

市の現状を把握したうえで、不動産投資のデメリットを確認すると下図になります。不動産投資はメリットを享受できる事業でありながら、同時に下図のデメリットを認識し、事業上において精査していくことがオーナーとして求められる義務であり、責任です。

 例えば、空室リスクは管理会社の責任と考えているとするなら、それは間違いです。オーナー様も同様のリスクを認識し、現在の空室数や空室率を正確にとらえ、その上で管理会社と報連相しながら満室になるための対策を検討することが重要です。

3. 今後の収益物件は多様化への対応

人口の減少は全国的な課題であり、収益物件そのものがオリジナリティを発揮させていくことが満室経営を持続させる条件になります。つまり、収益物件の企画力であり、その企画は地域のニーズに適したものを提供することです。

但し、市場ニーズは多様化が進んでいるため、下図の通り、企画要素を洗い出し、対象地域に最適な収益物件作りが求められます。オーナー様は建築会社と打ち合わせしながら、自らの意思を反映させた収益物件作りに参画していくことです。

 また、人口動態の変化から、少子高齢化が加速していく市場性を考慮するならば、今後の収益物件のあるべき姿として「高齢化社会対応・地域密着型アパート」や「一人暮らし老人向けコミュニティアパート」が新たな収益物件のプランとして考えられます。これらを実現するためには法令等のルールが優先するため、十分な情報収集のもとに環境を整備することが求められます。 

 4.  人口減少を迎える収益物件のあるべき姿

 では、近未来において人口が減少していく中、収益物件としての差別化をどのように図っていくかが満室経営の基盤となります。そこで、先述した市場ニーズの多様性から独自性の高い収益物件の事例を紹介します。

この商品は苫小牧市のローカル地域といわれる西部地区に建築した「太陽光発電入居者還元型アパート」です。太陽光発電入居者還元型とは年間約10万円分の電気を創ってくれる太陽光発電を各部屋の屋根に設置し、発電した電気はすべて入居者の方に提供するコンセプトの上で建築したアパートです。

この商品企画の目的は電気代というランニングコストは家賃含めた固定費と考え、この固定費を削減することで収益物件の価値を高めようと考えたわけです。具体的には、家賃75,000円プラス電気代10,000円の場合、85,000円が毎月の固定した支払いになります。

 ところが、電気代を削減できると、家賃75,000円マイナス電気代8,300円(年間10万円÷12ヵ月=月平均8,300円)となり、毎月の固定費は66,700円になります。このメリットを理解できると、このような収益物件のほうが入居を促進させる要素になります。

そこで、入居者から収集したアンケートを分析すると、リビングに設置した太陽光発電用のモニターチェックは一週間に一度は確実に行なっていることが理解でき、その結果において節約意識度が高まっているようですが、その要因はモニターチェックと売電収入によるものです。

この節約意識がたかまることによって、入居者は固定費を削減できるメリットを享受できるわけです。

第一講座におけるまとめは下図の通りです。まず、アパート経営は事業と捉え、オーナー責任を自覚して推進することです。また、今後は人口減少が明らかになるため、その対処方法をオーナー自らが考え、管理会社と相談していくことです。次に、アパート経営はメリットを享受できる事業であると同時に、多くのデメリットがあります。それらを具体的に把握したうえで予知予防することを意識し、その持続性が収益物件の価値を増大させることができます。その基準となる考え方が「入居者の満足を向上させること」です。

この考え方の元に、アパート経営を展開することで事業から収益が生まれ、大家さんとしての資質を磨くことができます。

第二講座 ほけん屋大家が教える!知らなきゃ損する大家さんの火災保険

(担当:大川 篤志)

1973年北海道恵庭市に生まれる。札幌の大学を卒業後、某電機メーカーに就職し上京。経営企画部門でリスクマネジメントや保険設計、投資戦略等に携わる。
  サラリーマンの傍ら2008年から恵庭市で賃貸経営をはじめると共にJ-REC公認不動産コンサルタントの認定を取得。
40歳で退職。北海道に活動拠点を移し、恵庭市を中心にマンション、ロードサイド店舗等の賃貸経営を行う現役の大家でもあり、火災保険に特化した「火災保険専門店」として損害保険代理店を経営。
不動産の知識、賃貸経営の経験を活かし「ほけん屋大家」として大家さん目線での火災保険相談、コンサル等を行っている。
  J-REC公認不動産コンサルタントとして不動産実務検定の講師も務める。

 

1. 火災保険に加入されている内容を把握していますか

火災保険とは「火災のみ」に備えた保険ではありません。火災保険には、「火災」「落雷」「破裂・爆発」「風災・雹災・雪災」「外部からの物体落下」「水濡れ」「騒擾」「盗難」水災」「破損・汚損等による事故」など、多くの事故や事件に対するリスク回避策です。

火災保険における事故件数は平成25年において、「風災・雹災・雪災」が断然多く、次に「破損・汚損等」、「水濡れ等」が続きます。また、事故1件当たりの保険金支払額は当然ながら「火災・破損・爆発」が多く、次に「水災」になります。

この上で、重要なことは事故件数と事故支払額のギャップを認識し、事故件数はリスクの量でもあるため、事故件数の多い事象を理解することです。また、事故支払額の多くは事故や事件性の高さを表しており、リスク回避度の重要性を認識することです。

 

2. 自然環境の変化と立地条件から最適なリスクヘッジ策

水災リスクは昭和50年代から平成20年代を比較すると、約1.4倍の水災事故が発生しています。この要因は地球温暖化による気象の変化と捉えるべきです。そのため、各地方自治体から提示されているハザードマップを確認することが重要ですが、水災はその地域以外でも起きているため、火災保険でリスク回避することです。

地震保険は火災保険の特約として加入することです。保険金額は火災保険の保険金額の30%~50%の範囲であり、建物は1棟当たりではなく、一戸当たり5,000万円がじょうげんになります。

損害の程度は全損・大半損・小半損・一部損に応じて保険金額に一定割合が支払われます。

東日本大震災、熊本地震など地震も多くなっている国内状況を鑑み、火災保険特約による地震保険に加入することです。

 

3. 火災、自然災害だけではない大家さんのリスクへの備え


大家さんのリスクに備える保険として、他殺や自殺、そして最近は孤独死といわれる入居者の死亡事故があります。それらの事故が発生した場合、原状回復費用や遺品整理費用、葬儀費用などが対応できます。

また、これらの事故に対する家賃の下落損失や空室損失は次の入居者への告知義務によって告知機関5~6年、または入居者が2~3回変わるまで対応できます。

最近は高齢化による老人の孤独死が多くなっている現状から、火災保険の契約内容を精査しておくことです。

また、集合住宅用一人暮らし老人のための安否確認システムとして「An・pi君」があります。これらのシステムを活用して孤独死への対応策を講じることも重要です。

  • 第三講座 どこまで知ってる?!満室経営のために抑えておきたいこと!!

(担当:齋藤 純)

1981年8月11日(36歳)
幼稚園年少までむかわ町で生活
18歳から20歳まで札幌で生活
上記以外は登別生活
2005年11月(有)山地不動産企画入社
社内年間売上NO.1達成
2014年 FC登別室蘭店 店長に就任
2017年 フロアマネージャー兼任
性格は温厚・頑固
趣味は「音楽をすること」「釣り」「ゲーム」
現在禁酒中

 

1. 入居者が住んでみたいと考えているアパートのポイント

入居者が住んでみたいと思ってもらう物件が空室を無くすことができます。そのため、そのニーズを満たすことを考えることですが、そのニーズとは物件に見合った特性を洗い出し、柔軟に対応していくことです。

例えば、ペット飼育可能物件や家電付物件は入居者ニーズを満たす可能性があり、また他物件との明確な差別化が図れます。

その対応策が皇室リスクを少なくするロスの無いアパート経営です。

2. 入居者への対応可能なサービスの範囲を抑えておこう

 

オーナーと管理会社は一心同体で入居者に対応していくことが求められます。そのため、オーナーができることと管理会社ができることを明確化し、クレームやトラブルがあった際にスピーディに対処することで入居者の満足を得ることができます。

例えば、オーナーが独自で外壁を修繕する場合、その際は管理会社及び入居者に事前に連絡し、その作業工程を認知させたうえで行なうことです。つまり、入居痛の場合は入居者に必ず確認を取ることです。

3. 満室経営のための広告活動にはスピードとクオリティが重要!

 

満室経営を継続するためには契約条件を明確にしたうえで物件を露出させることです。また、その露出の考え方は物件情報のスピードとクオリティが求められます。そのため、物件提示の効果的な広告活動を行ない、そして管理会社の営業スタッフと連携を緊密に取り、入居契約のプロセスを極力短縮化させることです。

4. 管理会社と大家さんとの信頼関係が入居者の満足度を高める!

 

満室経営の基本を構築するためには「大家さん」と「入居者」、そして「管理会社」が常にWIN-WIN-WINの関係を維持させることです。そのため、大家さんは入居者に対し、「満足度を高めること」であり、管理会社は入居者に「正確な情報を伝えること」です。その上で、大家さんと管理会社は信頼関係を維持させながら情報を共有し、入居者目線で満室経営のための戦略や戦術を検討することです。

この意識を継続させることは満室経営を維持させる事業上の基盤となり、不動産事業家として成長できる糧となります。そのため、大家さんは管理会社とスクラムを組み、一心同体の意識をもって入居者のために資産である賃貸物件を管理していくことです。

アンケート結果

貴重なご意見ありがとうございました。
掲載可のアンケートのみ載せさせていただきました。

 

  • 室蘭市 河波 芳治様
  • 苫小牧市 T・M様
  • 札幌市西区 大野靖弘様
  • 室蘭市 H・D様
  • 札幌市中央区 M・T様
  • 札幌市中央区 K・T様

総括

~2017年11月18日 第1回室蘭大家塾を開催して~

 室蘭大家塾主宰の小室です。第1回室蘭大家塾のセミナーを終了し、全体を通して総括します。

 当日の参加人数は12名となり、目標30名には到達しませんでしたが、初めて室蘭で大家塾を開催して思うことは来年以降も継続して開催していこうというモチベーションを得られたことです。つまり、情報提供者側としては満足度の高い講座を開催できたと感じます。

 今後は年間計画を組んで確実な開催、そして塾生をフォローするための適度な情報配信など、運営上の仕組みを構築し継続していこうと思います。まず、来年は季節毎に一度の開催を計画し、コンセプトは「地域密着」「不動産事業に関するテーマと具体化」「企業経営戦略」の三本柱で大家塾を開催していこうと思います。

 J-REC北海道支部、及び塾生、かつ山地不動産様においては今後もコミュニケーションを図っていきたいと思いますのでご協力をお願いいたします。

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